نظام الرهن العقاري في السعودية

نظام الرهن العقاري

يعد نظام الرهن العقاري من أهم الأنظمة التي يتم العمل بها في المملكة العربية السعودية؛ وهذا نظرًا إلى أن العقارات تعد من أهم الموارد الاقتصادية في المملكة، وتساهم في تعزيز الاقتصاد مع العمل على نموه بشكل كبير.  

وقد صدر هذا النظام وفق مرسوم ملكي في عام 2012 م، وهو يتضمن 46 مادة تشتمل على كافة تفاصيل نظام الرهن في السعودية، بالإضافة إلى كافة المعلومات المتعلقة بهذا النظام. 

ونظرًا إلى أهمية التعرف على هذا النظام الموجود في المملكة، فقد قررنا في هذا المقال الحديث عن نظام الرهن العقاري بشكل تفصيلي، مع ذكر كافة النقاط التي تتعلق به. 

تعريف نظام الرهن العقاري

يتمثل تعريف هذا النظام في أنه عبارة عن “عقد يتم تسجيله وفقًا لأحكام الرهن العقاري، وينال من خلاله المرتهن حقًا عينيًا على عقار معين له في سجل، ويحق له بمقتضاه التقدم على كافة الدائنين في تسديد دينه من قيمة العقار”. 

وفي حالة تسجيل رهن على عقار لم يطبق عليه نظام التسجيل العيني؛ ففي هذه الحالة يتم التأشير على سجل العقار من قبل المحكمة أو كتابة العدل، ويجب التنويه إلى أن الأثر الخاص بالرهن العقاري لا يصبح ساريًا على الغير إلا من خلال تسجيله، مع التزام الراهن بكافة المصاريف الخاصة بعقد الرهن وتسجيله، وفي حالة دفعها من قبل فرد آخر غير الراهن فإنها تندرج أسفل دين الرهن.

قد يمهك أيضًا قراءة: ضريبة التصرفات العقارية في السعودية

شروط عقد الرهن العقاري

هناك عدة ضوابط وشروط لا بد من توافرها في العقد الخاص بالرهن، وتتمثل هذه الشروط في عدة نقاط، هي: 

نظام الرهن العقاري

1- امتلاك الراهن للعقار المرهون، ويكون أهلًا للتصرف فيه: حيث لا بد من أن يكون الراهن مالكًا للعقار، كما أنه من الممكن أن يكون الراهن هو المدين نفسه، أو قد يكون كفيلًا عينيًا يقوم برهن عقار لصالح المدين حتى ولو كان دون الحصول على إذن منه.

وفي حالة ما إذا كان الراهن لا يمتلك العقار؛ ففي هذه الحالة يصبح رهنه موقوفًا على إجازة المالك الموثقة، ويجب التنويه إلى أن الرهن يبدأ من تاريخ هذه الإجازة. 

2- أن يكون العقار المرهون معينًا موجودًا أو محتمل الوجود مما يصح بيعه: إذ لا بد من أن يكون العقار معلومًا بشكل نافي للجهالة، ويتم توضيحه في العقد الخاص بالرهن أو في عقد آخر، كما أنه يمكن بيعه استقلالًا في المزاد العلني. 

3- تسجيل عقد الرهن في السجل العقاري: حتى يتم العمل بعقد الرهن العقاري؛ فلا بد من أن يتم تسجيله لدى السجل العقاري في السعودية.  

شروط مقابل الرهن العقاري

هناك بعض الشروط التي لا بد من وجودها والتأكد منها في مقابل الرهن، ويُشترط في هذا المقابل أن يكون دينًا ثابتًا في الذمة، أو موعودًا به بشكل محدد، أو يكون عينًا من الأعيان المضمونة على المدين، أو قد يكون دينًا مآله إلى الوجوب مثل الدين المعلق على شرط.

ولا بد من أن يتم تحديد مقدار الدين المضمون في العقد الخاص بالرهن، أو يتم تحديد الحد الأقصى الذي ينتهي إليه الدين، مع وجوب علم أن كل جزء من العقار المرهون هو ضامن لكل الدين، كما أن كل جزء من الدين يكون مضمونًا بالعقار المرهون. 

هل يمكن التصرف في العقار المرهون؟ 

يعد هذا السؤال من أهم وأشهر الأسئلة التي تُطرح حول الرهن العقاري، والإجابة عنه تكمن في أنه هناك حالتين يتم الحكم من خلالهما على إمكانية التصرف في العقار المرهون، والحالتين هما: 

1- عند تسجيل العقار وفقًا لأحكام نظام التسجيل العيني: ففي هذه الحالة يمكن التصرف في العقار. 

2- عند عدم تسجيل العقار وفقًا لأحكام نظام التسجيل العيني: لا يمكن التصرف في العقار المرهون، وهذا ما لم يتم الاتفاق على خلاف هذا الأمر، مع توثيق ذلك في سجل العقار. 

قد يمهك أيضًا قراءة: معلومات هامة حول عقد الإيجار

متى ينقضي عقد الرهن العقاري المسجل؟ 

هناك بعض الحالات التي يترتب عليها انقضاء عقد الرهن، وقد نص نظام الرهن العقاري على هذه الحالات، ويعد من أهمها ما يأتي: 

  • عند تعرض محل الرهن إلى الهلاك، مع وجوب مراعاة الأحكام الخاصة بهلاك الرهن. 
  • عند بيع العقار المرهون بشكل جبري وفقًا للنظام، مع دفع ثمنه إلى الدائنين، أو إيداع الثمن في حساب بنكي خاص بالمحكمة. 
  • عند تنازل المرتهن بشكل موثق، ويحق للمرتهن في هذه الحالة التنازل عن حق الرهن مع بقاء الدين. 
  • عند اتحاد الذمة عبر اجتماع حق الرهن مع حق الملكية في يد شخص واحد فقط، سواء تم هذا الأمر من خلال انتقال ملكية العقار إلى المرتهن، أو من خلال انتقال حق المرهون إلى الراهن. 

نظام الرهن العقاري

ما الفرق بين نظام الرهن العقاري ونظام التمويل العقاري؟ 

يتساءل العديد من الأشخاص حول الفرق ما بين نظام الرهن والنظام الخاص بالتمويل العقاري، والإجابة تكمن في أنه هناك اختلاف كبير ما بين النظامين؛ حيث أن التمويل العقاري عبارة عن عقد دفع آجل مع تملك المستفيد من السكن، كما أنه يتم تقديمه من قبل البنوك التجارية في المملكة، وأيضًا شركات التمويل.

وأما عن عقد الرهن فهو عقد يترتب عليه حق عيني على عقار، بخلاف عقد التمويل العقاري الذي يترتب عليه تملك العقار، كما أن لكل نظام منهما ضوابط وقوانين خاصة به لا بد من اتباعها وفق النظام المعمول به في المملكة العربية السعودية. 

وفي ختام هذا المقال، يعد عقد الرهن العقاري من أهم وأبرز أنواع العقود الخاصة بالعقارات في المملكة العربية السعودية، ولا بد من التعرف عليه بشكل دقيق وخاصة الحالات التي ينقضي فيها، وأيضًا الفرق بينه وبين نظام التمويل العقاري. 

وفي حالة وجود أي استشارات قانونية بشأن هذا الأمر؛ فيمكنكم طلب استشارة من خلال الموقع (طلب استشارة قانونية) أو التواصل معنا بكل سهولة على الواتساب من هنا.

روابط قد تهمك:

شارك هذه المدونة

تواصل معنا على الواتساب